谈資產折舊抵稅的专家-澳优折旧AU Tax Depreciation

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笔者是资产折旧专家,看了一些帖子，觉得有必要跟大家分享一些心得：

1. 资产投资是长期的，靠时间的积累，短期炒作是投机。房产在近期很难维持以外的高增长率，因此如何维持收支平衡，即现金流的问题，是每一个投资人不得不解决的问题。折旧是解决现金流问题的有效工具，因为它是账面的损失，不像每月还贷款，每季度交地税，STRATA FEE等开销，需要先从口袋中拿出钱来。折旧不需要平时从口袋中拿出钱来，但到年底，却能和上述其他的费用一样，增加你的抵税额度，而且金额巨大，大到每年成千上万，你说诱不诱人？

2. 折旧可增加你的贷款能力，使原本供不起的房产，现在可以购入了，实现个人财富短期内实质增长。一般来说，个人或家庭信托名义下，资产越多越好，未来资本增值的基数越大越好。比如甲用50万买了个2室房，同期乙用60买了个3室房，如果其它条件不变，若干年后，乙肯定比甲富有，而且甲乙的财富差距会随着时间的推移而不断加大；

3.越早锁定一份资产，对自已的未来（退休）越有利。这是因为资产负债一旦锁定（你买房的本金是不变的），那么未来所有的资本增值（房产的长期价值是不停上涨的）都会属于所有人。如果你长期持有，不卖房产，那么你永远不会为资本增值而缴税。

4. 钱会贬值的（通货膨胀等因素）今天一块钱，明天可能只值五毛了。因此越早做折旧，越早拿到额外的钱，对投资人来说越好。你或许可以买更多的投资物业。

5. 折旧是合法的抵税避税方式，不要怕将来有可能会多缴税，而放弃今天不抵税不拿钱的好事。况且对于澳洲税务居民来说，通过个人或家庭信托名义买卖房产，增值税CPT最多是50%。也就是说，今天你通过折旧来抵税一块钱，未来（这可能是10年20年后）最多缴回去五毛了，考虑到通货膨胀等因素，这五毛钱的价值已是大大缩水了。请记住： 永远不卖房产，那么你永远不会为资本增值而缴税。

6. 折旧的目的是合法的多退税，前提是你要先交税（不管现在或将来），因为折旧抵税额是可以累积的，今天的财务损失，可以用明天的盈余来补偿。然而你今天不申报折旧，就自动放弃了将来索偿的权利。专业的人员只能倒退2-3年来计算折旧，因此做折旧的最佳时间是交屋前后或从自住房搬出日前后。

7. 一份折旧表可用最多40年，不需要每年都做。

8. 澳洲税法规定，资产折旧表必须由专业的建筑估算师（quantity surveyor)出具，而且他必须是专项的税务代理人（registered tax agent) 请登录下述官网查询建筑估算师主体资质： aiqs.com.au   tpb.gov.au

9. 回避使用不带上门检查的资产折旧表。筆者以前曾經反複強調上門檢查對于資產折舊抵稅這項工作的重要性。每棟房産跟每個人一樣，都存在著差異性，即使在同一棟樓中相同戶型的不同的單元房，它們上面裝備的附加資産和已經完成的裝修也不盡相同，應此在制作資產折舊抵稅表的過程中， 我們會根據現場檢查的記錄來進行必要的調整，以達到既符合稅法規定，又能給業主帶來每年最大化的折舊額度。

但是不少顧客向我反映，說現實中存在著不帶上門檢查的資產折舊抵稅表服務（也稱爲DIY報告），尤其它在網上很流行，請問這是否合法？

我的回答是現今的稅法雖然沒有禁止這種報告的使用，但這點隨時可以被修改。就像2011年稅法被修改，規定所有制作資產折舊抵稅表的制作人必須是專項的注冊稅務代理，並且必須提供不低于法定數額的專業保險。由于一份資產折舊抵稅表最多可用40年，所以如果業主以前找的資產折舊抵稅表制作人不是專項的注冊稅務代理，那麽業主在2011年後應用後者若幹年前出具的結果時就會遇到麻煩了。我就遇到一位顧客，他說他的會計師拒絕繼續使用他以前找人做的資產折舊抵稅表，理由是原制作人已“消失”了，無處考察他的身份和資格。

澳洲在這一領域的兩大行業協會：澳洲建築造價/估算師協會(AIQS)和英國皇家特許測量師協會 (RICS)的都明確要求他們的成員在制作資產折舊抵稅表時，應該進行上門專業檢查。原因是制作資產折舊抵稅表是一項技術要求很高的工作，它的結果不僅舉足輕重（每年成千上萬）並且可直接影響業主長達40年的抵稅計算。不帶上門檢查的資產折舊抵稅表服務依賴于非專業人士提供的信息，其真實性和准確性都不能得到保證。（因爲非專業人士容易遺漏項目或者做出錯誤的判斷，所有他們的信息是不全面的或是不可靠的）。

制作資產折舊抵稅表的費用是可以100%抵稅的。我建議每一個投資者，不要貪圖小利，使用任何不帶上門檢查的資產折舊抵稅服務，而使自已的最大資産蒙受不必要的潛在損失或風險。我們應著眼于長期的風險控制和有保障的最大折舊抵稅，讓您享受到投資物業給您的財務自由目標帶來的全部的真正利益。

上述所有内容版权归澳优折旧所有，未经许可，请勿转载，违者必究。
联系方式笔者是资产折旧专家,看了一些帖子，觉得有必要跟大家分享一些心得：

1. 资产投资是长期的，靠时间的积累，短期炒作是投机。房产在近期很难维持以外的高增长率，因此如何维持收支平衡，即现金流的问题，是每一个投资人不得不解决的问题。折旧是解决现金流问题的有效工具，因为它是账面的损失，不像每月还贷款，每季度交地税，STRATA FEE等开销，需要先从口袋中拿出钱来。折旧不需要平时从口袋中拿出钱来，但到年底，却能和上述其他的费用一样，增加你的抵税额度，而且金额巨大，大到每年成千上万，你说诱不诱人？

2. 折旧可增加你的贷款能力，使原本供不起的房产，现在可以购入了，实现个人财富短期内实质增长。一般来说，个人或家庭信托名义下，资产越多越好，未来资本增值的基数越大越好。比如甲用50万买了个2室房，同期乙用60买了个3室房，如果其它条件不变，若干年后，乙肯定比甲富有，而且甲乙的财富差距会随着时间的推移而不断加大；

3.越早锁定一份资产，对自已的未来（退休）越有利。这是因为资产负债一旦锁定（你买房的本金是不变的），那么未来所有的资本增值（房产的长期价值是不停上涨的）都会属于所有人。如果你长期持有，不卖房产，那么你永远不会为资本增值而缴税。

4. 钱会贬值的（通货膨胀等因素）今天一块钱，明天可能只值五毛了。因此越早做折旧，越早拿到额外的钱，对投资人来说越好。你或许可以买更多的投资物业。

5. 折旧是合法的抵税避税方式，不要怕将来有可能会多缴税，而放弃今天不抵税不拿钱的好事。况且对于澳洲税务居民来说，通过个人或家庭信托名义买卖房产，增值税CPT最多是50%。也就是说，今天你通过折旧来抵税一块钱，未来（这可能是10年20年后）最多缴回去五毛了，考虑到通货膨胀等因素，这五毛钱的价值已是大大缩水了。请记住： 永远不卖房产，那么你永远不会为资本增值而缴税。

6. 折旧的目的是合法的多退税，前提是你要先交税（不管现在或将来），因为折旧抵税额是可以累积的，今天的财务损失，可以用明天的盈余来补偿。然而你今天不申报折旧，就自动放弃了将来索偿的权利。专业的人员只能倒退2-3年来计算折旧，因此做折旧的最佳时间是交屋前后或从自住房搬出日前后。

7. 一份折旧表可用最多40年，不需要每年都做。

8. 澳洲税法规定，资产折旧表必须由专业的建筑估算师（quantity surveyor)出具，而且他必须是专项的税务代理人（registered tax agent) 请登录下述官网查询建筑估算师主体资质： aiqs.com.au   tpb.gov.au

9. 回避使用不带上门检查的资产折旧表。筆者以前曾經反複強調上門檢查對于資產折舊抵稅這項工作的重要性。每棟房産跟每個人一樣，都存在著差異性，即使在同一棟樓中相同戶型的不同的單元房，它們上面裝備的附加資産和已經完成的裝修也不盡相同，應此在制作資產折舊抵稅表的過程中， 我們會根據現場檢查的記錄來進行必要的調整，以達到既符合稅法規定，又能給業主帶來每年最大化的折舊額度。

但是不少顧客向我反映，說現實中存在著不帶上門檢查的資產折舊抵稅表服務（也稱爲DIY報告），尤其它在網上很流行，請問這是否合法？

我的回答是現今的稅法雖然沒有禁止這種報告的使用，但這點隨時可以被修改。就像2011年稅法被修改，規定所有制作資產折舊抵稅表的制作人必須是專項的注冊稅務代理，並且必須提供不低于法定數額的專業保險。由于一份資產折舊抵稅表最多可用40年，所以如果業主以前找的資產折舊抵稅表制作人不是專項的注冊稅務代理，那麽業主在2011年後應用後者若幹年前出具的結果時就會遇到麻煩了。我就遇到一位顧客，他說他的會計師拒絕繼續使用他以前找人做的資產折舊抵稅表，理由是原制作人已“消失”了，無處考察他的身份和資格。

澳洲在這一領域的兩大行業協會：澳洲建築造價/估算師協會(AIQS)和英國皇家特許測量師協會 (RICS)的都明確要求他們的成員在制作資產折舊抵稅表時，應該進行上門專業檢查。原因是制作資產折舊抵稅表是一項技術要求很高的工作，它的結果不僅舉足輕重（每年成千上萬）並且可直接影響業主長達40年的抵稅計算。不帶上門檢查的資產折舊抵稅表服務依賴于非專業人士提供的信息，其真實性和准確性都不能得到保證。（因爲非專業人士容易遺漏項目或者做出錯誤的判斷，所有他們的信息是不全面的或是不可靠的）。

制作資產折舊抵稅表的費用是可以100%抵稅的。我建議每一個投資者，不要貪圖小利，使用任何不帶上門檢查的資產折舊抵稅服務，而使自已的最大資産蒙受不必要的潛在損失或風險。我們應著眼于長期的風險控制和有保障的最大折舊抵稅，讓您享受到投資物業給您的財務自由目標帶來的全部的真正利益。

上述所有内容版权归黄旭刚所有，未经许可，请勿转载，违者必究。
笔者是资产折旧专家,看了一些帖子，觉得有必要跟大家分享一些心得：

1. 资产投资是长期的，靠时间的积累，短期炒作是投机。房产在近期很难维持以外的高增长率，因此如何维持收支平衡，即现金流的问题，是每一个投资人不得不解决的问题。折旧是解决现金流问题的有效工具，因为它是账面的损失，不像每月还贷款，每季度交地税，STRATA FEE等开销，需要先从口袋中拿出钱来。折旧不需要平时从口袋中拿出钱来，但到年底，却能和上述其他的费用一样，增加你的抵税额度，而且金额巨大，大到每年成千上万，你说诱不诱人？

2. 折旧可增加你的贷款能力，使原本供不起的房产，现在可以购入了，实现个人财富短期内实质增长。一般来说，个人或家庭信托名义下，资产越多越好，未来资本增值的基数越大越好。比如甲用50万买了个2室房，同期乙用60买了个3室房，如果其它条件不变，若干年后，乙肯定比甲富有，而且甲乙的财富差距会随着时间的推移而不断加大；

3.越早锁定一份资产，对自已的未来（退休）越有利。这是因为资产负债一旦锁定（你买房的本金是不变的），那么未来所有的资本增值（房产的长期价值是不停上涨的）都会属于所有人。如果你长期持有，不卖房产，那么你永远不会为资本增值而缴税。

4. 钱会贬值的（通货膨胀等因素）今天一块钱，明天可能只值五毛了。因此越早做折旧，越早拿到额外的钱，对投资人来说越好。你或许可以买更多的投资物业。

5. 折旧是合法的抵税避税方式，不要怕将来有可能会多缴税，而放弃今天不抵税不拿钱的好事。况且对于澳洲税务居民来说，通过个人或家庭信托名义买卖房产，增值税CPT最多是50%。也就是说，今天你通过折旧来抵税一块钱，未来（这可能是10年20年后）最多缴回去五毛了，考虑到通货膨胀等因素，这五毛钱的价值已是大大缩水了。请记住： 永远不卖房产，那么你永远不会为资本增值而缴税。

6. 折旧的目的是合法的多退税，前提是你要先交税（不管现在或将来），因为折旧抵税额是可以累积的，今天的财务损失，可以用明天的盈余来补偿。然而你今天不申报折旧，就自动放弃了将来索偿的权利。专业的人员只能倒退2-3年来计算折旧，因此做折旧的最佳时间是交屋前后或从自住房搬出日前后。

7. 一份折旧表可用最多40年，不需要每年都做。

8. 澳洲税法规定，资产折旧表必须由专业的建筑估算师（quantity surveyor)出具，而且他必须是专项的税务代理人（registered tax agent) 请登录下述官网查询建筑估算师主体资质： aiqs.com.au   tpb.gov.au

9. 回避使用不带上门检查的资产折旧表。筆者以前曾經反複強調上門檢查對于資產折舊抵稅這項工作的重要性。每棟房産跟每個人一樣，都存在著差異性，即使在同一棟樓中相同戶型的不同的單元房，它們上面裝備的附加資産和已經完成的裝修也不盡相同，應此在制作資產折舊抵稅表的過程中， 我們會根據現場檢查的記錄來進行必要的調整，以達到既符合稅法規定，又能給業主帶來每年最大化的折舊額度。

但是不少顧客向我反映，說現實中存在著不帶上門檢查的資產折舊抵稅表服務（也稱爲DIY報告），尤其它在網上很流行，請問這是否合法？

我的回答是現今的稅法雖然沒有禁止這種報告的使用，但這點隨時可以被修改。就像2011年稅法被修改，規定所有制作資產折舊抵稅表的制作人必須是專項的注冊稅務代理，並且必須提供不低于法定數額的專業保險。由于一份資產折舊抵稅表最多可用40年，所以如果業主以前找的資產折舊抵稅表制作人不是專項的注冊稅務代理，那麽業主在2011年後應用後者若幹年前出具的結果時就會遇到麻煩了。我就遇到一位顧客，他說他的會計師拒絕繼續使用他以前找人做的資產折舊抵稅表，理由是原制作人已“消失”了，無處考察他的身份和資格。

澳洲在這一領域的兩大行業協會：澳洲建築造價/估算師協會(AIQS)和英國皇家特許測量師協會 (RICS)的都明確要求他們的成員在制作資產折舊抵稅表時，應該進行上門專業檢查。原因是制作資產折舊抵稅表是一項技術要求很高的工作，它的結果不僅舉足輕重（每年成千上萬）並且可直接影響業主長達40年的抵稅計算。不帶上門檢查的資產折舊抵稅表服務依賴于非專業人士提供的信息，其真實性和准確性都不能得到保證。（因爲非專業人士容易遺漏項目或者做出錯誤的判斷，所有他們的信息是不全面的或是不可靠的）。

制作資產折舊抵稅表的費用是可以100%抵稅的。我建議每一個投資者，不要貪圖小利，使用任何不帶上門檢查的資產折舊抵稅服務，而使自已的最大資産蒙受不必要的潛在損失或風險。我們應著眼于長期的風險控制和有保障的最大折舊抵稅，讓您享受到投資物業給您的財務自由目標帶來的全部的真正利益。

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